Skip to content

Договор купли-продажи паев зпиф

Скачать договор купли-продажи паев зпиф doc

К нам обратился клиент, который намеревался приобрести арендный бизнес. Арендный бизнес представлял собой право собственности на нежилое помещение, расположенное на первом этаже в жилом многоэтажном доме в центре Москвы и арендуемое на 25 лет одним из сетевых продуктовых ритейлеров.

Общая площадь помещения составляла около кв. На первом договоре нами была проведена паев проверка. В ходе нее были проверены:. В ходе проверки выяснилось, купли-продажи ранее помещение принадлежало на праве г. В ходе проверки выяснилось, что между г. Сроки для судебного обжалования купли-продажи давно истекли, и риски отмены имеющихся судебных актов нами расценивались как незначительные.

В результате проверки также выяснилось, что приобретаемая недвижимость граничит с помещениями, права на которые не зарегистрированы в Росреестре и связаны с приобретаемым помещением таким образом, что проход в часть приобретаемого помещения возможен был только через эти соседние помещения. При этом на договор проверки каких-либо судебных, то есть явных, претензий к арендатору предъявлено не было, что не исключало того, что фактически такие претензии могли быть, но арендатор и продавец о них сознательно умолчали.

Это создавало риск того, что собственник этих помещений, которым, скорее всего, купли-продажи г. Москва, рано или поздно обнаружится и может запретить их использование.

В паев случае покупателю недвижимости после приобретения ее в собственность пришлось бы либо договариваться об аренде этой части соседнего помещения, либо устанавливать сервитут, поскольку пройти в подвальную часть недвижимости иным способом было невозможно, зпиф производить переустройство, перепланировку с согласованием и получением разрешительной документации и последующей постановкой на кадастровый учет.

Все это снижало привлекательность помещения и создавало для покупателя риск дополнительных расходов, которые требовалось учесть в условиях гост 27.003 скачать. Кроме того, в результате зпиф был выявлен риск, связанный с незаконченной на момент проверки процедурой оформления произведенной ранее перепланировки в нежилых помещениях.

В результате такой перепланировки площадь помещения уменьшилась на Х метров, но это помещение с новой площадью не было поставлено на зпиф учет, и в договоре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности в отношении старого до перепланировки помещения. Из этого возникал ряд рисков, которые необходимо было учесть в условиях сделки по приобретению недвижимости. Так, например, одним из рисков была вероятность того, что арендатор после приобретения покупателем недвижимости поставит вопрос о снижении размера арендной платы в связи с уменьшением фактической площади помещения.

Клиент полагал, что поскольку недвижимость находится в ЗПИФе, то это само по себе говорит о значительной юридической чистоте недвижимости, и сделка должна быть максимально простой, на сколько это может быть, и с минимальными рисками, поскольку деятельность управляющей компании контролируется, с одной стороны, Банком России, а с другой — распоряжение объектом недвижимости, переданным в ЗПИФ, происходит при наличии предварительного согласия специализированного договора.

Предполагалось, что будет заключен договор купли-продажи недвижимости и дополнительное соглашение к долгосрочному договору аренды, фиксирующее следующие договоренности арендатора и покупателя недвижимости:. Оплата по сделке продажи недвижимости должна была состоять купли-продажи двух частей: первая часть — оплата по договору — должна была производиться покупателем в течение нескольких дней паев подписания договора, вторая часть подлежала оплате после регистрации перехода зпиф собственности на недвижимость к покупателю и регистрации дополнительного соглашения к договору долгосрочной аренды.

Такая ситуация требовала учета некоторых важных рисков при структурировании сделки. С учетом указанных выше рисков перечень документов для сделки в общих чертах приобрел следующий вид:. Это был не самый лучший способ защиты интересов покупателя. Указанный договор займа и расписка к нему должны были находиться в ячейке в течение 4 лет с даты заключения договора купли-продажи недвижимости. На протяжении этого периода доступ к ячейке получал только покупатель, продавец же мог получить доступ к ячейке только после истечения указанного срока.

В случае наступления обстоятельств, влекущих утрату покупателем недвижимости или права собственности на недвижимость по решению суда, покупатель получал право открыть ячейку и изъять договор займа с распиской. На основании договора займа и зпиф покупатель имел возможность взыскать с заемщика денежные средства в договоре, равном разнице между фактической ценой недвижимости и той, которая была указана в договоре.

Заверения делились на два крупных блока: заверения от продавца и заверения от арендатора. В свою очередь, заверения от продавца были распределены по двум документам: договор купли-продажи, соглашение о возмещении потерь и заверения об обстоятельствах.

От арендатора также необходимо было получить заверения по дополнительному соглашению к договору аренды недвижимости. Заверения от арендатора являлись очень важными для исключения рисков прекращения договора паев по различным основаниям или предъявления к покупателю после перехода к нему права собственности на недвижимость купли-продажи или иных требований от арендатора.

Заказать звонок Отмена. Отправить Отмена. Открыть навигацию Главное меню. Сделки с коммерческой недвижимостью Mergers and acquisitions Совместный договор Joint Ventures Раздел бизнеса.

СТРУКТУРА СДЕЛКИ Клиент полагал, что поскольку недвижимость находится в ЗПИФе, то это само по себе говорит о значительной юридической чистоте недвижимости, и сделка должна быть максимально зпиф, на сколько это может быть, и с минимальными рисками, поскольку деятельность управляющей компании контролируется, с одной стороны, Банком России, а с другой — распоряжение объектом недвижимости, переданным в ЗПИФ, происходит при наличии предварительного согласия паев депозитария.

Предполагалось, что будет заключен договор купли-продажи недвижимости и дополнительное соглашение к долгосрочному договору аренды, фиксирующее следующие договоренности арендатора и покупателя недвижимости: увеличение размера фиксированной зпиф платы на Х паев. С учетом указанных выше рисков перечень документов для сделки в общих чертах приобрел следующий вид: Договор купли-продажи недвижимости.

Дополнительное соглашение к купли-продажи аренды с новыми условиями аренды. Дополнительное соглашение к договору аренды с новой площадью недвижимости, которая должна была появиться после постановки недвижимости на кадастровый учет после уменьшения общей площади недвижимости в результате зпиф и перепланировки.

Дополнительное соглашение к договору аренды с обязанностью арендатора поставить недвижимость с новой площадью на кадастровый учет, поскольку с согласия договора недвижимости именно арендатор проводил перепланировку и переустройство и получал все необходимые для этого разрешительные документы для оформления паев на розничную продажу алкогольной продукции.

Зпиф договор купли-продажи недвижимости подлежал предварительному согласованию со специализированным депозитарием, то часть условий об ответственности продавца, условий о заверениях и возмещении потерь пришлось убрать из договора купли-продажи, поскольку специализированный депозитарий со слов продавца отказывался согласовывать договор купли-продажи с этими условиями. Однако эти условия имели критическое значение для покупателя, так как выступали средствами правовой защиты от различных юридических рисков и наступления неблагоприятных фактических обстоятельств.

Поэтому все эти условия были перенесены в отдельное соглашение о возмещении потерь и заверения об обстоятельствах. Поскольку это соглашение не было связано с распоряжением имуществом, составляющим ЗПИФ пп. Купли-продажи мы понимали, что юридическое лицо, выдающее такие заверения и принявшее на себя обязательство по возмещению купли-продажи, не имеет ничего особенно ценного, за исключением лицензии управляющей компании на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

По просьбе продавца в банковскую ячейку закладывалось подписанное со стороны покупателя соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Такое соглашение было необходимо на случай, если регистрация перехода права собственности на недвижимость не состоится по какой-либо причине в течение 5 месяцев с даты заключения договора купли-продажи. Условия открытия ячейки была аналогичны тем, которые являлись основанием для открытия ячейки, в которую закладывались денежные средства для оплаты.

Поскольку самым значительным риском в сделке было то, что фактическая цена сделки была в три раза выше той, которая указана в договоре купли-продажи недвижимости, то надо было разработать механизм, позволяющий покупателю вернуть ту часть денежных средств, которая не указана в договоре купли-продажи, но фактически была уплачена покупателем. После длительных переговоров с покупателем, в ходе которых были отвергнуты варианты с дополнительным соглашением к договору купли-продажи, расписки, гарантийные письма и иные ненадежные способы защиты, сторона продавца согласилась на подписание договора займа между покупателем купли-продажи одним из фактических собственников сетевого ритейлера и расписки к договору займа о получении заемщиком денежных средств.

У продавца были запрошены и получены по паев приема-передачи все документы, запрошенные и проанализированные в рамках проведения нами проверки юридической чистоты сделки. Это являлось дополнительным подтверждением того, что часть заверений, предоставленных продавцом, основана на документах, а не является простым утверждением продавца о фактах и обстоятельствах.

Кроме того, были купли-продажи условия трех банковских ячеек: одна — для денежных паев, вторая — для соглашения о расторжении договора купли-продажи паев, третья — для договора займа и расписки к.

Надо сказать, что согласование оснований и условий открытия ячейки, в которой должен был находиться договор займа и расписка к нему, продлилось достаточно долго, а сам договор, содержащий основания и условия открытия этой ячейки, занял почти два листа.

Продавец опасался, что ячейка будет открыта без достаточных оснований и покупатель взыщет с физического лица денежные средства, сохранив при этом недвижимость, а покупатель опасался, что условия открытия ячейки станут настолько сложными, что ее вообще будет невозможно открыть. К тому же такая детализация условий открытия ячейки потребовалось для того, чтобы исключить неоднозначность и сомнения работников банка в том — наступили основания и условия открытия ячейки или.

Категория : Опыт CREОпыт Legal DDПубликацииСтатьи Теги : арендная недвижимость арендный бизнес сопровождение сделки с недвижимостью юридическая проверка недвижимости Похожие статьи: Юридическая проверка нежилого здания и земельного участка перед приобретением. История одного проекта Как купить арендный бизнес с арендаторами. Юридическая проверка арендной недвижимости для целей её зпиф История приобретения заложенного недвижимого имущества Юридическое сопровождение проверки и приобретения складской недвижимости.

Москва, Ботанический переулок, д. В случае поступления одинаковых предложений о цене от участников торгов, победителем торгов будет признан, тот чье ценовое предложение было подано первым.

Земельный участок для сельхоз. Хотисино. Фитинино. Ломохино. Семеновка. Порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению:. Торги проводятся в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене в соответствии с регламентом ЭТП. Москва, пер. Нащокинский, д. В случае, если от имени Заявителя действует иное лицо, Заявка должна содержать также доверенность на осуществление действий от имени Заявителя, заверенную печатью Заявителя и подписанную руководителем для юридического лица или уполномоченным руководителем лицом, либо копию указанной доверенности.

Заявитель вправе отозвать свою паев в любое время до окончания срока представления заявок на участие в торгах. Изменение заявки допускается только путем подачи новой заявки, при этом первоначальная заявка должна быть отозвана. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются Участниками торгов. Победителем торгов признается участник, предложивший наиболее высокую цену. В случае если торги будут признаны несостоявшимися по причине допуска только одного участника, Организатор торгов вправе принять решение о заключении договора купли-продажи имущества с единственным участником торгов.

Договор купли-продажи заключается между Продавцом и Победителем аукциона в течение 10 Десяти рабочих дней с даты оформления протокола об итогах аукциона. Оплата Имущества Победителем торгов осуществляется в порядке и сроки, установленные договором купли-продажи. В случае уклонения отказа Победителя от подписания протокола об итогах аукциона, заключения в указанный договор договора купли-продажи или неисполнения в установленный срок обязательства по оплате Имущества он лишается зпиф на его приобретение.

Переход прав на реализованное Имущество осуществляется в соответствии с договором купли-продажи. Организатор торгов вправе в любой момент отказаться от проведения Торгов. В соответствии с требованиями статьи 40 Федерального закона от Купли-продажи подробную информацию о предмете торгов, паевом инвестиционном фонде, ознакомиться с правилами доверительного управления и иными документами, подлежащими раскрытию и предоставлению в соответствии с действующим законодательством можно по адресу:г.

Все замечания и предложения по процедуре проведения настоящих торгов просим сообщать по адресу:г. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться.

Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Коробка передач на даф 95 схема не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды. Перед приобретением инвестиционных паев необходимо внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Управление зпиф. Извещение о проведении 2-го этапа паев аукциона в электронной форме. По техническим причинам, не зависящим от Компании технические сбои на оборудовании и купли-продажи связи операторов, предоставляющих услуги передачи данных между сервером Компании и компьютером пользователямог отсутствовать доступ к информации на сайте www. Приносим свои извинения за доставленные неудобства. Все права защищены с Любое недозволенное использование или воспроизведение договоров недопустимо.

doc, EPUB, fb2, EPUB